Wanneer is het wijziging van de splitsingsakte verplicht bij verbouwingen?

Ruimtegebrek en hoge woningprijzen zorgen ervoor dat veel appartementseigenaren willen verbouwen. Denk aan een aanbouw, opbouw, dakterras of het uitgraven van een kelder. Maar wanneer is er alleen toestemming van de VvE nodig, en wanneer moet ook de splitsingsakte worden gewijzigd?

Toestemming van de VvE vereist

Op basis van het Modelreglement (bijvoorbeeld artikel 22 MR 2006) geldt:

"Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden."

Voor de meeste verbouwingen is dus vooraf toestemming nodig van de vergadering van eigenaars. Dit geldt ook als de verbouwing zich binnen de grenzen van het privégedeelte afspeelt, wanneer:

De constructie van het gebouw wordt aangepast
Het architectonisch uiterlijk verandert
Gemeenschappelijke delen worden beïnvloed

In sommige gevallen is eerst een omgevingsvergunning vereist voordat de VvE kan besluiten.

Wanneer is wijziging van de splitsingsakte nodig?

De noodzaak om de splitsingsakte te wijzigen hangt af van:

De grenzen van het privégedeelte, zoals opgenomen in de splitsingstekening
Of de verbouwing leidt tot een structurele wijziging van de goederenrechtelijke situatie

Geen wijziging nodig wanneer:

De aan- of opbouw binnen de bestaande grenzen van het privégedeelte valt
Er geen verandering is in de verdeling tussen privé en gemeenschappelijk bezit
De wijziging niet structureel en niet van blijvende aard is

Wel wijziging nodig wanneer:

Gemeenschappelijke ruimte blijvend wordt toegevoegd aan het privégedeelte
Er sprake is van een wijziging in de begrenzing tussen privé en gemeenschappelijk
Het eigendomsbelang verandert

Voorbeelden uit de praktijk

Aanbouw op de begane grond

Geen wijziging nodig als de tuin al tot het privégedeelte behoort
Wel wijziging nodig als de tuin gemeenschappelijk is of bij structurele uitbreiding van het privégedeelte

Opbouw op het dak

Geen wijziging nodig als de opbouw binnen de bestaande privégrenzen blijft
Wel wijziging nodig als gemeenschappelijk dakoppervlak wordt ingelijfd bij het privégedeelte

Dakterras

Geen wijziging nodig, omdat een dakterras vaak herstelbaar is. Voor het verkrijgen van exclusief gebruiksrecht kan er een verklaring worden getekend tijdens de vergadering van eigenaars.

Uitgraven kruipruimte of aanleg kelder

Wel wijziging nodig als de kruipruimte niet als privégedeelte is aangemerkt in de splitsingsakte
Geen wijziging nodig als een bestaande kelder, opgenomen in de splitsingsakte, wordt uitgediept

Meer weten?

Bij twijfel is het raadzaam om de splitsingsakte en -tekening goed te bestuderen. Wordt buiten de aangeduide privégrenzen gebouwd, dan is een aktewijziging doorgaans verplicht. Let erop dat toestemming van de VvE en wijziging van de akte twee aparte trajecten zijn, met elk hun eigen juridische eisen.