Wat is een splitsingsakte?

Bij de aankoop van een appartement ontvang je naast de eigendomsakte ook een splitsingsakte. Dit document is belangrijk voor het functioneren van een Vereniging van Eigenaren (VvE) en bevat alle regels en afspraken rondom het gebouw, de gemeenschappelijke delen en de privégedeelten. Maar wat staat er precies in een splitsingsakte, en waarom is het zo belangrijk? Dat leggen we uit in dit artikel.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte is een officiële notariële akte waarin een gebouw wordt opgedeeld in verschillende appartementsrechten. Elk appartementsrecht geeft de eigenaar recht op zijn of haar eigen appartement en een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Waarom is een splitsingsakte nodig?

Sinds de Appartementenwet van 1951 is het verplicht om een gebouw bij splitsing vast te leggen in een notariële splitsingsakte. De akte moet vervolgens worden ingeschreven in:

De openbare registers van het Kadaster.
Het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Wat staat er in de splitsingsakte?

Volgens artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek moet een splitsingsakte de volgende onderdelen bevatten:

1. Nauwkeurige omschrijving van het gebouw

De splitsingsakte bevat een beschrijving van het gebouw en de grond waarop het staat. Denk hierbij aan de exacte locatie, structuur en andere kenmerken.

2. Omschrijving van de appartementsrechten

Hierin wordt precies aangegeven welke delen van het gebouw privé zijn (zoals jouw appartement) en welke delen gemeenschappelijk zijn (zoals de gangen, liften en het dak). Dit wordt ondersteund door de splitsingstekening.

3. De breukdelen

Elk appartement heeft een bepaald aandeel in de eigendom van het gebouw, de zogenaamde breukdelen. Dit aandeel bepaalt onder andere:

Hoeveel stemrecht je hebt tijdens de VvE-vergadering.
Hoeveel je bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten.

In de splitsingsakte kan worden vastgelegd dat de kostenverdeling op een andere manier gebeurt, bijvoorbeeld dat alle eigenaren evenveel betalen.

4. Het splitsingsreglement

De splitsingsakte bevat een splitsingsreglement of verwijst naar een modelreglement. Dit reglement beschrijft onder meer:

De rechten en plichten van de appartementseigenaren.
De jaarlijkse exploitatierekening.
Het stemrecht tijdens de VvE-vergadering.
De kostenverdeling.
De regeling voor beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen.
Verzekeringen (zoals de verplichte opstalverzekering).

De splitsingstekening

Bij de splitsingsakte hoort een splitsingstekening. Deze tekening geeft precies aan waar de grens ligt tussen de privégedeelten (zoals jouw appartement) en de gemeenschappelijke delen (zoals de trappenhal of de lift).

Privégedeelten worden gemarkeerd met een dikke lijn.
Gemeenschappelijke delen worden gemarkeerd met een dunne lijn.

Deze tekening wordt net als de splitsingsakte ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Het wijzigen van de splitsingsakte

Soms kan het nodig zijn om de splitsingsakte te wijzigen, bijvoorbeeld bij een verbouwing of andere veranderingen in het gebruik van het gebouw. Dit is niet eenvoudig en vereist de volgende stappen:

Stemmen in de VvE: Ten minste 4/5 van de stemmen in de VvE moet instemmen met de wijziging. Dit betekent dat eigenaren met grotere breukdelen meer invloed hebben.
Toestemming van beperkt gerechtigden: Bijvoorbeeld hypotheekhouders moeten ook akkoord gaan met de wijziging.
Notariële vastlegging: De wijziging moet opnieuw door een notaris worden vastgelegd in een akte.
Inschrijving: De gewijzigde akte wordt ingeschreven in de openbare registers.

Waarom is de splitsingsakte belangrijk voor jou als appartementseigenaar?

De splitsingsakte bepaalt niet alleen jouw rechten en plichten binnen de VvE, maar ook hoeveel invloed je hebt op beslissingen en hoeveel je moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten. Een goed inzicht in de splitsingsakte helpt je om je rol binnen de VvE beter te begrijpen en voorkomt verrassingen bij kosten of stemprocedures.

Praktische tips

Wil je een kopie van de splitsingsakte of de splitsingstekening? Je kunt deze opvragen bij het Kadaster of het VvE-bestuur.
Controleer de breukdelen: Dit kan belangrijk zijn bij stemmingen of geschillen over de kostenverdeling.
Wees voorbereid op wijzigingen: Voor wijzigingen in de splitsingsakte is een groot draagvlak binnen de VvE nodig.

Conclusie

De splitsingsakte vormt het juridische fundament van jouw appartementseigendom en de VvE. Door de splitsingsakte goed te begrijpen, weet je precies wat jouw rechten en plichten zijn en hoe de gemeenschappelijke kosten en stemrechten worden verdeeld.

Heb je vragen over hoe de splitsingsakte van invloed is op jouw VvE-bijdrage of stemrechten? Ontdek hoe Solvve jouw VvE-administratie transparanter en eenvoudiger kan maken! Neem contact met ons op.