Mini-VvE’s en regelgeving: gezond verstand vereist

Voor alle VvE’s in Nederland gelden dezelfde wettelijke regels – ongeacht de grootte. Maar hoe verstandig is dat voor een VvE met slechts twee of drie appartementen? In de praktijk blijkt dat veel modelreglementen niet goed aansluiten bij zogeheten mini-VvE’s. In dit artikel duiken we dieper in de knelpunten en geven we praktische handvatten.

Onmogelijke eisen voor kleine VvE’s

Een VvE met slechts twee leden moet volgens de wet en het reglement een bestuur en een kascommissie hebben. Maar die kascommissie moet bestaan uit ten minste twee leden die géén deel uitmaken van het bestuur. Bij een mini-VvE is dat simpelweg onmogelijk. Toch geldt de verplichting nog altijd, ook voor de kleinste verenigingen.

Ook de verplichting om een aparte bankrekening te openen op naam van de VvE kan een flinke drempel vormen. De kosten staan vaak niet in verhouding tot de beperkte geldstromen binnen een mini-VvE. Toch mag het gebruik van een privé-rekening niet.

Afwijken van de regels in goed overleg

In de praktijk blijkt dat mini-VvE’s veel op basis van vertrouwen regelen. Jaarstukken worden niet altijd formeel opgesteld, en besluiten worden informeel genomen tijdens een goed gesprek onder buren. Hoewel dit afwijkt van de formele regels in het modelreglement, is het vaak de meest werkbare oplossing.

Een voorbeeld: nieuwe kozijnen vallen formeel onder gemeenschappelijk eigendom. Maar als één eigenaar besluit om zelf kozijnen te vervangen, ontstaat een probleem wanneer de andere eigenaar later wél aanspraak maakt op de VvE-reserve. Goede afspraken hierover zijn essentieel.

Wat als de situatie verandert?

Een veelvoorkomend risico bij mini-VvE’s is dat een nieuwe eigenaar zich wél strikt op het modelreglement beroept. Afspraken die mondeling zijn gemaakt, verliezen dan hun kracht. Dat kan leiden tot vervelende discussies en onverwachte kosten.

Gezond verstand is leidend

Iedereen begrijpt dat een VvE met 8 appartementen zich aan andere organisatorische eisen moet houden dan een VvE met 2 woningen. Maar de wet maakt geen onderscheid. Daarom is het belangrijk om als mini-VvE goed en verstandig om te gaan met de regels en waar nodig tóch een vorm van administratie en besluitvorming bij te houden.

Hoe dan wel?

Zelfs met twee leden kun je een eenvoudige administratie voeren:

Solvve helpt, ook bij kleine VvE’s

Ook als je een kleine VvE hebt, kun je gebruik maken van Solvve. Je houdt eenvoudig een overzicht bij van je documenten, taken, afspraken en kosten – en alles staat veilig opgeslagen. Zo voldoe je aan de wet, maar zonder onnodige complexiteit.

Start vandaag nog je gratis proefperiode van 30 dagen
Heb je vragen? Neem contact met ons op via info@solvve.nl

Veelgestelde Vragen (FAQs)

Een mini-VvE is een Vereniging van Eigenaren met slechts twee of drie appartementen. Ondanks de kleine omvang gelden voor deze VvE's exact dezelfde wettelijke regels en verplichtingen als voor grote complexen.

De wet schrijft voor dat een kascommissie uit minimaal twee personen moet bestaan die geen deel uitmaken van het bestuur. Bij een VvE met twee eigenaren is dit fysiek onmogelijk, aangezien er geen extra leden beschikbaar zijn buiten het bestuur.

Ja, elke VvE is wettelijk verplicht om een bankrekening op eigen naam te hebben. Het gebruik van een privé-rekening voor VvE-zaken is niet toegestaan, ook niet als de kosten voor een zakelijke rekening relatief hoog zijn voor de vereniging.

Informele of mondelinge afspraken zijn kwetsbaar. Zodra een appartement wordt verkocht, kan een nieuwe eigenaar zich strikt op het modelreglement beroepen, waardoor oude afspraken hun kracht verliezen en er juridische conflicten kunnen ontstaan.

Zaken als het dak en de kozijnen blijven formeel gemeenschappelijk eigendom. Als één eigenaar zelfstandig zijn kozijnen vervangt zonder officiële besluitvorming, kan dit later problemen geven bij de verdeling van de onderhoudsreserve.

Je kunt voldoen aan de wet door jaarlijks een eenvoudige balans en exploitatierekening op te stellen, deze door beide eigenaren te laten ondertekenen en minimaal één keer per jaar een vergadering vast te leggen.

Ja, ook voor de kleinste VvE is het opstellen van jaarstukken verplicht. Dit hoeft niet complex te zijn, zolang er maar een overzicht is van de inkomsten, de uitgaven en het actuele saldo op de bankrekening.

Bij de verkoop vraagt de notaris altijd naar de financiële status en de inschrijving bij de KvK. Een sluitende administratie voorkomt vertragingen in het verkoopproces en geeft de koper zekerheid over de gezonde staat van de VvE.

Solvve biedt een centrale plek voor facturen, documenten en besluiten. Hierdoor voldoe je aan de wettelijke eisen zonder dat het beheer onnodig ingewikkeld wordt, en blijft alle historie bewaard voor toekomstige eigenaren.

Zeker. Solvve ideaal om met minimale inspanning de administratie en communicatie professioneel en rechtsgeldig in te richten.