Wanneer is het wijziging van de splitsingsakte verplicht bij verbouwingen?

13 jul. 2025

Ruimtegebrek en hoge woningprijzen zorgen ervoor dat veel appartementseigenaren willen verbouwen. Denk aan een aanbouw, opbouw, dakterras of het uitgraven van een kelder. Maar wanneer is er alleen toestemming van de VvE nodig, en wanneer moet ook de splitsingsakte worden gewijzigd?

Toestemming van de VvE vereist

Op basis van het Modelreglement (bijvoorbeeld artikel 22 MR 2006) geldt:

"Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden."

Voor de meeste verbouwingen is dus vooraf toestemming nodig van de vergadering van eigenaars. Dit geldt ook als de verbouwing zich binnen de grenzen van het privégedeelte afspeelt, wanneer:

De constructie van het gebouw wordt aangepast
Het architectonisch uiterlijk verandert
Gemeenschappelijke delen worden beïnvloed

In sommige gevallen is eerst een omgevingsvergunning vereist voordat de VvE kan besluiten.

Wanneer is wijziging van de splitsingsakte nodig?

De noodzaak om de splitsingsakte te wijzigen hangt af van:

De grenzen van het privégedeelte, zoals opgenomen in de splitsingstekening
Of de verbouwing leidt tot een structurele wijziging van de goederenrechtelijke situatie

Geen wijziging nodig wanneer:

De aan- of opbouw binnen de bestaande grenzen van het privégedeelte valt
Er geen verandering is in de verdeling tussen privé en gemeenschappelijk bezit
De wijziging niet structureel en niet van blijvende aard is

Wel wijziging nodig wanneer:

Gemeenschappelijke ruimte blijvend wordt toegevoegd aan het privégedeelte
Er sprake is van een wijziging in de begrenzing tussen privé en gemeenschappelijk
Het eigendomsbelang verandert

Voorbeelden uit de praktijk

Aanbouw op de begane grond

Geen wijziging nodig als de tuin al tot het privégedeelte behoort
Wel wijziging nodig als de tuin gemeenschappelijk is of bij structurele uitbreiding van het privégedeelte

Opbouw op het dak

Geen wijziging nodig als de opbouw binnen de bestaande privégrenzen blijft
Wel wijziging nodig als gemeenschappelijk dakoppervlak wordt ingelijfd bij het privégedeelte

Dakterras

Geen wijziging nodig, omdat een dakterras vaak herstelbaar is. Voor het verkrijgen van exclusief gebruiksrecht kan er een verklaring worden getekend tijdens de vergadering van eigenaars.

Uitgraven kruipruimte of aanleg kelder

Wel wijziging nodig als de kruipruimte niet als privégedeelte is aangemerkt in de splitsingsakte
Geen wijziging nodig als een bestaande kelder, opgenomen in de splitsingsakte, wordt uitgediept

Meer weten?

Bij twijfel is het raadzaam om de splitsingsakte en -tekening goed te bestuderen. Wordt buiten de aangeduide privégrenzen gebouwd, dan is een aktewijziging doorgaans verplicht. Let erop dat toestemming van de VvE en wijziging van de akte twee aparte trajecten zijn, met elk hun eigen juridische eisen.

Veelgestelde Vragen (FAQs)

Voor vrijwel elke verbouwing die de constructie, het uiterlijk of de gemeenschappelijke delen van het gebouw beïnvloedt, is voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars verplicht. Dit geldt volgens het modelreglement voor elke op-, aan-, onder- of bijbouw.

Nee, dit zijn twee verschillende zaken. Een omgevingsvergunning wordt verleend door de gemeente op basis van het bouwbesluit en bestemmingsplan, terwijl de VvE-toestemming gaat over het gebruik van het gezamenlijke eigendom. Vaak heb je beide nodig.

Een wijziging van de splitsingsakte is nodig als de verbouwing de grenzen tussen privégedeeltes en gemeenschappelijke ruimtes blijvend verandert, of als het eigendomsbelang (de breukdelen) van de appartementen wijzigt.

Als de tuin in de splitsingsakte al is aangemerkt als jouw privégedeelte, is een aktewijziging meestal niet nodig. Is de tuin echter gemeenschappelijk eigendom met alleen een gebruiksrecht, dan moet de akte wel worden gewijzigd om de aanbouw legaal bij je woning te trekken.

Voor een dakterras is altijd toestemming van de VvE nodig. Omdat een terras vaak als 'herstelbaar' wordt gezien, volstaat soms een exclusief gebruiksrecht via de vergadering, maar bij permanente toevoeging aan de woning is een aktewijziging veiliger.

Kruipruimtes zijn bijna altijd gemeenschappelijk eigendom. Als je hier een kelder van wilt maken die onderdeel wordt van je woning, moet de splitsingsakte worden gewijzigd omdat je gemeenschappelijke ruimte omzet naar privéruimte.

In dat geval is de verbouwing juridisch gezien geen onderdeel van jouw appartementsrecht. Dit kan grote problemen geven bij de verkoop van de woning of bij het afsluiten van een hypotheek, omdat de feitelijke situatie niet overeenkomt met de juridische papieren.

Ja, als er geen officiële toestemming is gegeven door de vergadering van eigenaars, kan de VvE via de rechter afdwingen dat de situatie in de oorspronkelijke staat wordt hersteld, zeker als de constructie of veiligheid in het geding is.

Binnen Solvve kun je verbouwingsplannen en tekeningen delen met je buren, officiële stemrondes organiseren voor toestemming en de uiteindelijke goedkeuring en notulen veilig opslaan in het digitale archief als bewijs voor de toekomst.